Способы защиты участников долевого строительства многоквартирного дома

Во все времена жилищный вопрос является особо значимым для большинства населения нашей страны.

Наиболее доступным способом обеспечения жильем граждан за счет собственных средств в последнее время является приобретение квартиры в собственность по договору долевого участия в строительстве (далее — ДДУ), правоотношения по которому регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту — Закон № 214-ФЗ).

В соответствии с п. 3 ст. 4 данного закона такой договор должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Закон № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства (дольщику), а последний обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома.

В связи с финансовым кризисом либо по причине профессиональной непригодности застройщики иногда попадают в сложную ситуацию, в которой не имеют возможности либо не хотят достраивать многоквартирные жилые дома.

К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами — участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

В данной статье предлагаются возможные способы защиты нарушенных прав дольщиков.

1) Взыскание неустойки (пени)

Застройщик должен уплатить дольщику неустойку: 1) если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта. Размер неустойки составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки; 2) если нарушил согласованный с дольщиком срок устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, обнаруженных в течение гарантийного срока. Размер неустойки составляет 1 % от стоимости расходов на устранение такого недостатка (дефекта) либо от стоимости жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, если выявленные недостатки (дефекты) могут служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания.

2) Компенсация морального вреда

Установление факта нарушения прав участника долевого участия в строительстве является достаточным основанием для взыскания компенсации морального вреда.

3) Взыскание штрафа

При удовлетворении судом требований дольщика, которые не были удовлетворены застройщиком добровольно, суд взыскивает с застройщика в пользу участника долевого строительства штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом (размер неустойки + сумма компенсации морального вреда – 50 %).

4) Признание права собственности на объект долевого строительства

Так, если застройщик задерживает ввод дома в эксплуатацию, не получает необходимое на это разрешение, участник долевого участия в строительстве вправе, в зависимости от степени готовности дома, фактической передачи ему объекта долевого строительства, требовать признания в судебном порядке: а) права собственности на объект недвижимости; б) права собственности на объект незавершенного строительства; в) права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом, соответствующую объекту долевого строительства.

5) Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности

По требованию участника долевого участия в строительстве сделка может быть признана недействительной, если денежные средства привлекались лицом, не имеющим на это права, либо был нарушен порядок их привлечения, то от этого лица имеется возможность требовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков.

Также дольщик вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной при нарушении застройщиком требований к проектной декларации. В этом случае застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства — гражданину полученные от него денежные средства и уплатить проценты в размере двойной величины 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день возврата денежных средств.

Кроме того, для признания ДДУ недействительным по требованию дольщика является несоответствие условий договора о характеристиках подлежащего передаче участнику долевого строительства объекта, информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.

6) Возмещение убытков

Убытки, например, из-за того, что в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта дольщик был вынужден арендовать жилье, подлежат возмещению сверх неустоек и штрафов, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве и ДДУ.

7) Расторжение ДДУ

Дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения ДДУ, если: 1) застройщик существенно нарушил требования к качеству объекта строительства или не устранил недостатки в строительстве в установленный участником долевого строительства разумный срок; 2) срок передачи объекта долевого строительства нарушен более чем на два месяца; 3) застройщик не уведомил дольщика о прекращении договора поручительства и (или) не заключил новый договор поручительства (в случае, если ДДУ заключен с первым участником долевого строительства до 20.10.2017 г.).

В судебном порядке ДДУ может быть расторгнут в следующих случаях: 1) если прекращено или приостановлено строительство многоквартирного дома и очевидно, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику; 2) существенно изменена проектная документация, в том числе превышено допустимое изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, установленное договором участия в долевом строительстве в пределах 5 % указанной площади; 3) изменилось назначение общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта долевого строительства.

При расторжении договора застройщик обязан вернуть уплаченную дольщиком в счет цены договора денежную сумму, а также уплатить проценты на эту сумму в двойном размере исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России.

8) Защита прав дольщиков при банкротстве застройщика, наличии обеспечения или отчислений в Фонд защиты граждан

В целях защиты участников строительства от злоупотреблений застройщиков, совершаемых путем иного правового оформления своих отношений по привлечению денежных средств, суд может признать застройщиком не только лицо, с которым у участников долевого строительства заключены соответствующие договоры, но и организацию, аккумулирующую денежные средства для строительства многоквартирного дома (правообладателя земельного участка и объекта строительства).

В случае банкротства застройщика дольщики, а также граждане, вступившие в иные правоотношения, связанные со строительством жилья (перечень которых является открытым), вправе предъявить денежное требование или требование о передаче жилого помещения к конкурсному управляющему в рамках дела о банкротстве.

Если ДДУ с первым дольщиком заключен до 20.10.2017 г., исполнение обязательств застройщика главным образом обеспечивается поручительством в банке или страхованием гражданской ответственности.

В случае признания застройщика банкротом, в отношении последнего открыто конкурсное производство и застройщиком до 20.10.2017 г. уплачены взносы в компенсационный фонд, дольщик может обратиться в Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства за выплатой возмещения. Нельзя требовать такого возмещения в случае получения участником долевого строительства страховой выплаты от страховщика, застраховавшего ответственность застройщика, либо выплаты от банка, выдавшего поручительство.

Если ДДУ с первым участником строительства представлен на государственную регистрацию после 20.10.2017 г., застройщик обязан производить отчисления (взносы) в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты дольщикам при банкротстве застройщика возмещения в размере уплаченной цены ДДУ. Прием заявлений о выплате и выплата возмещения отнесены к ведению названного Фонда защиты прав граждан, в том числе через банки-агенты.

При этом гражданин не имеет права на возмещение, если он приобрел право требования по ДДУ у юридического лица — участника долевого строительства после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика.

9) Защита прав дольщиков при использовании счетов эскроу

Застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Это выступает гарантией того, что средства дольщиков не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если не будет построен многоквартирный дом.

Денежные средства дольщиков на счетах эскроу страхуются на случай отзыва у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100 % размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 млн рублей.